「空室率0%の東京マンションを手に入れたら勝者」週末の度に日本に通う大口投資家
「築地市場には5万人を収容できるスタジアムを含む9棟のビルが建設される予定です。周辺には新しい地下鉄駅も開業予定で、銀座に近い立地も魅力的です。」
3月の第1週末、日本の不動産購入を検討している韓国の投資家3チームが東京都中央区の旧築地市場跡地周辺を訪れた。このエリアは「東京の台所」と呼ばれ、かつて東京のみならず日本全国に農水産物を供給していた最大の卸売市場があった場所だ。
昨年から土地代を除いた実質的な開発費用だけで9,000億円に達する、東京最大規模の再開発プロジェクトが進行中だ。この開発に伴い、不動産価格が上昇し始めており、売買価格に加え賃貸料も上昇傾向にある。最近では、東京の不動産に関心を持つ韓国の投資家たちが頻繁に訪れるのもこの周辺エリアだ。
日本の不動産専門家によると、築地市場周辺から始まり、近隣の中央区八丁堀や茅場町方面へと続いているという。
ここは商業エリアで、オフィスと住宅が同じ空間に密集しており、東京駅など都心部にも近いため、投資価値が非常に高いエリアとされている。
投資家を案内した日本の不動産専門家であり、リアルエステート代表のチョ・ミンス氏は、「隔週で2～3チームが東京を訪れ、多い時には5件の物件を見学する」とし、「投資金額に応じてオフィスから高層マンションまでさまざまな物件に関心を寄せている」と述べた。韓国のプライベートバンキング（PB）センターなどの紹介を通じて、韓国の投資家が関心を寄せる投資先は1億～3億円台の東京にある住宅用タワーマンションやオフィスビル、ワンルームマンションなどだという。
不動産物件が人気のエリアは、港区・千代田区・中央区だ。ここに新宿区・渋谷区を加えて「東京主要5区」と呼ばれている。このエリアの不動産価格は近年高騰している。日経不動産マーケット情報によると、2015年に3.3㎡当たり273万円だった都心の主要5区の不動産価格は10年で517万円とほぼ倍増した。
さらに驚くべきことに、麻布・赤坂・青山などの最高級住宅エリアでは、かつて3.3㎡当たり1,000万円に達した価格が、現在800万円に迫っている。そのため、ここ2～3年の間、港区に集中していた韓国人の投資家たちの関心は、最近では中央区や千代田区、新宿区などにも広がっている。
不動産専門家は、日本の不動産の魅力を3つ挙げている。まず1つ目は金利差だ。今年1月、日本銀行が政策金利を0.25%引き上げたものの、それでも融資金利は2%台前半で可能だ。韓国と比較すると半分以下の水準であり、融資限度額は取引金額の50%まで設定される。ただし、外国人が融資を受けるためには現地に法人を設立し、1年以上の営業実績が必要で、安定した融資を受けるのは難しい。
2つ目は為替差益を期待できる点だ。チョ氏は「昨年東京で不動産を購入した投資家のほとんどが、100円当たりのウォン相場が800ウォン（約82円）台の時期に集中して取引を行っていた」と述べた。
安定した賃貸収入も3つ目の利点として挙げられる。不動産マーケット情報によると、東京主要5区の今年1月のオフィス空室率は平均3.83%で、コロナ禍以降初めて3%台に低下した。最近、韓国人に人気の千代田区は空室率が2.13%と、5区の中で最も低く、東京主要5区のマンションはほぼ100%入居している状況だという。賃料も15か月連続で前年同期を上回っており、港区では昨年12月、3.3㎡当たりの賃料が月額2万1,795円に達した。賃貸管理も委託業者を通じて比較的容易に行えるほか、住宅用不動産の場合、賃料の約5%を手数料として支払えば、現地の専門業者による賃貸管理サービスを受けることができる。
ハナ銀行の不動産投資センター専門委員のキム氏は「富裕層がポートフォリオの多様化を目的に、韓国内の不動産だけでなく、アメリカや日本など海外不動産の投資にも関心を示している」とし、「日本はアメリカなどと比べて地理的に近いという利点があり、資産を安全に保管する『アセットパーキング』の概念でアプローチされている」と説明した。チョ氏も「企業経営者や専門職の人々が特に日本の不動産に高い関心を示している」と述べた。