不動産バブル崩壊後の長期停滞
長期的な景気低迷リスクが予想
短期的には韓国不動産市場は堅調
日本と韓国の不動産市場は、経済・社会構造の類似性から頻繁に比較対象となる。日本では1980年代末に不動産・株式市場のバブルがピークに達し、1990年代初頭にバブル崩壊、経済が長期停滞に陥った。この日本の事例は、韓国の将来予測に重要な参考資料となっている。
日本では1980年代の急激な経済成長の中で、不動産・株式市場に膨大な投資が行われた。しかし1990年代初頭のバブル崩壊により、不動産価格が急落し、企業・個人の保有不動産価値も暴落。これにより銀行は不良債権問題に直面し、経済全体が悪循環に陥り、長期停滞の道を歩むこととなった。
バブル崩壊後、日本では急速な高齢化と人口減少により不動産需要が減少し、空き家問題が深刻化した。総務省の発表によると、2023年10月1日時点で全国の空き家数は過去5年間で51万戸増加し、900万戸に達した。これは空き家率が13.8％と過去最高を記録し、2018年調査時より0.2ポイント上昇したことを意味する。東京などの大都市でも空き家問題が発生しており、一部地域では墓地よりも住宅価格が安い状況に陥っている。
韓国も現在、日本と類似の経済・社会問題に直面している。首都圏を中心に不動産価格が急騰し、特にソウルと京畿道地域では高い需要と価格上昇が見られた。しかし最近では、取引量の減少や政府の融資規制、金利上昇が重なり、不動産市場の調整が予想されている。
韓国不動産院は、2024年12月第5週のソウルのアパート売買価格が停滞（0.0％）を記録したと2日に発表した。昨年3月28日に発表された3月第4週の週間アパート価格が0.01％上昇した後、40週続いた上昇傾向が止まり、住宅市場に冷却の兆しが見受けられる。韓国銀行は、韓国の状況が日本とは異なると強調し、韓国の不動産価格上昇率が日本のバブル経済期ほど急激ではなく、住宅供給量も日本より少ないと指摘した。しかし、家計負債の増加や人口減少、高齢化による長期的な見通しは明るくない状況だ。
両国とも不動産バブルが経済全体に与える影響を実感している。少子化と高齢化は不動産市場に直接的な影響を及ぼす主要因だ。日本では1992年から生産年齢人口が減少し始め、韓国も2018年から同様の傾向を見せている。
また、両国は経済成長の鈍化と不動産中心の資産市場依存という共通点を持つ。日本は高度成長期に大都市への人口集中を経験し、これが地方の空き家問題を深刻化させた。韓国も首都圏と地方の格差が拡大し、地方の空き家問題が顕在化している。
専門家は「短期的には韓国のソウルと首都圏の不動産市場が依然として堅調を維持する可能性が高い。しかし長期的には地方だけでなく首都圏でも空き家問題が拡大する恐れがある」とし、「日本の事例が示すように、人口減少と高齢化が続けば不動産需要が減少し、それに伴う経済的負担が増大するだろう」と 警告した。
政府は最近、空き家の整備活性化に注力している。行政安全部は昨年1月、空き家を撤去しても5年間は土地保有基準ではなく、撤去前の住宅保有に基づく固定資産税額で納税できるよう税法施行令を改正した。これは空き家を撤去すると更地として課税され、建物がある時よりも固定資産税が高くなるためだ。さらに行政安全部は昨年8月、国土交通部・農林畜産食品部・海洋水産部と共に「空き家整備統合支援タスクフォース（TF）」を発足させた。政府横断的なこのTFは、昨年50億ウォン（約5億3,500万円）を皮切りに、3年間で総額250億ウォン（約26億7,600万円）を投じて空き家整備に積極的に取り組む方針だ。